Travaux en copropriété : autorisations et majorités de vote

En appartement, vous êtes chez vous jusqu’au mur porteur, à la colonne d’eau et à la fenêtre qui donne sur rue. La règle tient en une phrase : ce qui touche les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble se décide en assemblée générale, à une majorité que fixe la loi du 10 juillet 1965. Le reste vous appartient, dans les limites du règlement de copropriété. Encore faut-il savoir quelle majorité s’applique, comment faire inscrire votre projet à l’ordre du jour, et combien de mois cela prend.

Information générale
Cet article résume les textes en vigueur au 29 septembre 2026. Il ne remplace pas le conseil d’un professionnel du droit pour votre situation, ni la lecture de votre règlement de copropriété.

Ce que vous pouvez faire seul chez vous

Le point de départ est l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

C’est le règlement de copropriété qui dit ce qui est privatif. Service-public.fr cite comme exemples les cloisons non porteuses, les portes intérieures, les fenêtres ou les volets, les installations électriques et sanitaires, les revêtements de sol et les équipements intérieurs (cuisine, salle de bain, placards). Refaire une cuisine, une salle de bain ou l’électricité sans toucher aux colonnes ni aux murs porteurs ne demande donc aucun vote.

Deux limites tout de même :

• La destination de l’immeuble : dans un immeuble exclusivement d’habitation, un appartement ne devient pas un commerce. Le règlement peut aussi contenir une clause d’harmonie (couleur des volets, stores, modèle de fenêtres).
• Les droits des autres copropriétaires : service-public.fr cite le remplacement d’un revêtement de sol par un matériau moins isolant phoniquement que l’origine, qui crée des nuisances pour l’appartement du dessous.

Des travaux qui portent atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres ne peuvent être autorisés qu’à l’unanimité, précise la même fiche.

Quand faut-il un vote de l’assemblée générale ?

Dès que vos travaux privés touchent une partie commune ou se voient de l’extérieur. L’article 25 de la loi réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires :

« b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

Les parties communes, à défaut de liste dans le règlement, comprennent notamment selon service-public.fr le gros œuvre (structure porteuse), les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, et les couloirs.

Six projets courants

• Abattre une cloison non porteuse : partie privative, pas de vote. Faites confirmer qu’elle n’est pas porteuse avant de casser.
• Ouvrir un mur porteur : le gros œuvre est commun. Vote à l’article 25, avec en pratique l’étude d’un bureau d’études structure jointe au dossier.
• Refaire la salle de bain : libre tant que vous ne touchez pas aux colonnes. Un nouveau raccordement sur une colonne d’eau ou d’évacuation affecte une partie commune.
• Changer les fenêtres pour un autre modèle, poser des barreaux, installer une climatisation en façade : l’aspect extérieur change. Vote à l’article 25, et souvent une déclaration préalable en mairie.
• Remplacer le parquet par du carrelage : privatif, mais le règlement peut imposer une isolation phonique, et le voisin du dessous peut se plaindre d’un trouble.
• Annexer le bout de couloir devant votre porte : s’approprier une partie commune relève de la double majorité de l’article 26, selon service-public.fr.

Deux régimes à part : accessibilité et isolation

L’article 25-2 permet à chaque copropriétaire de faire réaliser, à ses frais, « des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ». Il suffit d’un point d’information à l’ordre du jour ; l’assemblée ne peut s’y opposer que par une décision motivée, à la majorité des voix des copropriétaires.

Depuis la loi du 9 avril 2024, l’article 25-2-1 vise les « travaux d’isolation thermique de la toiture ou du plancher qui affectent les parties communes de l’immeuble », à vos frais, s’ils ne touchent ni à la structure, ni à la sécurité, ni à la salubrité, et ne figurent pas déjà au plan pluriannuel de travaux. L’assemblée les autorise aux majorités des articles 25 et 25-1.

Les majorités de vote, texte par texte

Le tableau reprend la définition de chaque majorité, mot pour mot, et des décisions qui en relèvent pour un projet de travaux.

Source : Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 24, 25, 25-1 et 26 dans leur version en vigueur, consultée le 29 septembre 2026.

Un exemple chiffré

Prenons un immeuble dont les voix totalisent 1 000. Votre demande d’ouverture de mur porteur recueille 420 voix pour : c’est moins que la majorité de l’article 25, qui suppose plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Mais 420 dépasse le tiers (334). Article 25-1 : « la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ». Si les copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance totalisent 700 voix et que 420 votent pour et 280 contre, le projet passe. Avec seulement 300 voix pour au premier vote, sous le tiers, il n’y a pas de second vote.

Pour l’article 26, il faut à la fois la majorité des copropriétaires en nombre et au moins 667 voix sur 1 000.

Faire inscrire votre projet et obtenir le vote

Le décret du 17 mars 1967 impose une assemblée générale au moins une fois chaque année. Pour y inscrire votre projet, son article 10 est clair : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. » Si la demande arrive trop tard pour la prochaine, elle passe à la suivante. Pour une autorisation de l’article 25 b, le projet de résolution « est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».

Selon service-public.fr, la demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, avec tous les documents du projet. Un bon dossier contient :

1. Un projet de résolution rédigé, qui décrit exactement ce que l’assemblée autorise.
2. Le descriptif et les plans (implantation, dimensions, matériaux, teintes).
3. Pour un mur porteur, l’étude structure avec la note de calcul.
4. Les devis de l’entreprise et son attestation d’assurance.
5. La durée prévue du chantier et les mesures contre les nuisances.

Côté calendrier, l’article 9 du décret fixe la convocation : « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. » Vous ne voulez pas attendre l’assemblée annuelle ? L’article 17-1 AA de la loi vous permet de « solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale » pour les questions qui ne concernent que vos droits ou obligations. Le syndic vous annonce les frais dans les quinze jours, et l’assemblée se tient dans les quarante-cinq jours suivant leur paiement (article 8-1 du décret).

Après le vote : le délai de deux mois

L’article 42 de la loi prévoit que les actions en contestation « doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes ». Le syndic notifie ce procès-verbal dans le mois de l’assemblée.

Un vote favorable peut donc être attaqué pendant ce délai par un copropriétaire opposant ou absent. Commencer avant, c’est prendre le risque de travaux qui deviendraient irréguliers si la décision était annulée. Comptez ainsi, pour une assemblée tenue en juin, un procès-verbal notifié au plus tard en juillet et un démarrage serein en septembre ou en octobre.

En cas de refus ou de travaux sans autorisation

Si l’assemblée refuse, service-public.fr indique que vous disposez de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour demander l’annulation du refus au tribunal judiciaire, avec un avocat. Pour des travaux d’amélioration, vous pouvez aussi demander au juge l’autorisation de les réaliser. L’autorisation ne peut être donnée ni par le syndic, ni par le conseil syndical.

À l’inverse, des travaux réalisés sans l’autorisation requise sont irréguliers : le syndicat peut exiger leur arrêt et la démolition de ce qui a été fait, y compris en justice.

Ce que les textes ne tranchent pas : si un mur est porteur, si vos fenêtres sont privatives ou communes, si un changement « affecte » l’aspect extérieur. La réponse est dans votre règlement de copropriété, dans l’étude d’un professionnel, et en cas de désaccord, chez le juge.

La mairie, en plus de la copropriété

L’accord de l’assemblée ne dispense pas des règles d’urbanisme, et inversement. Service-public.fr cite parmi les travaux qui demandent souvent les deux : le changement de fenêtres (sauf à l’identique), la création d’une ouverture, le changement de couleur des volets ou des fenêtres, la pose de volets ou de barreaux. Le syndic comme le copropriétaire peuvent déposer la déclaration préalable. Menez les deux démarches en parallèle : le dossier de l’assemblée et celui de la mairie reposent sur les mêmes plans et les mêmes devis.

Pendant le chantier, prévenez le syndic et vos voisins des dates, protégez l’ascenseur et les escaliers, et respectez les horaires que fixe le règlement. Pour une benne ou un échafaudage sur la voie publique, renseignez-vous en mairie.

Préparer le dossier avec des devis détaillés

Un projet bien chiffré passe mieux en assemblée. Worvo AI estime vos travaux poste par poste, gratuitement, pour présenter un budget réaliste. Votre demande de devis est relue par Worvo puis proposée en même temps à toutes les entreprises vérifiées du métier dont la zone couvre vos travaux ; elles voient le projet, la commune et les photos, et votre adresse précise n’est transmise qu’à celle dont vous signez le devis.

Chaque entreprise a fourni, avant de pouvoir envoyer un devis, une pièce d’identité du dirigeant, un extrait Kbis et une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle. Pour un mur porteur ou des fenêtres, demandez aussi son attestation d’assurance décennale : elle n’est pas encore exigée de toutes les entreprises.

Questions fréquentes

Faut-il l’accord de la copropriété pour abattre une cloison ?

Non, si la cloison n’est pas porteuse : c’est une partie privative, et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 vous laisse en disposer librement, sans porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Vérifiez-le dans le règlement de copropriété et faites confirmer par un professionnel qu’elle ne reprend aucune charge. Un mur porteur, lui, relève du gros œuvre commun et d’un vote à l’article 25.

Quelle majorité pour ouvrir un mur porteur ?

La majorité de l’article 25, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : c’est « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ». Si le projet obtient au moins le tiers de ces voix sans atteindre la majorité, l’article 25-1 prévoit un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Joignez une étude structure au dossier.

Combien de temps pour obtenir l’autorisation ?

Tout dépend de la date de la prochaine assemblée, qui se tient au moins une fois par an. La convocation part au moins 21 jours avant, le procès-verbal est notifié dans le mois, puis le délai de contestation dure deux mois. Comptez souvent plusieurs mois. Pour aller plus vite, l’article 17-1 AA permet de demander, à vos frais, une assemblée générale consacrée à votre seul projet.

Peut-on changer ses fenêtres sans vote ?

Seulement pour un remplacement à l’identique, si le règlement classe les fenêtres en parties privatives. Un autre modèle, une autre couleur ou un autre matériau affectent l’aspect extérieur de l’immeuble : il faut l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, et souvent une déclaration préalable en mairie. Le règlement peut en outre imposer un modèle au nom de l’harmonie de la façade.

Sources

• Service-public.fr, Copropriété : travaux et aménagements dans l’appartement, fiche vérifiée le 18 février 2026 : parties privatives et communes, majorités, démarche, recours, urbanisme.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur Légifrance : article 9 (parties privatives), article 24 et article 25 (version du 18 juin 2025), article 25-1 (passerelle), article 25-2 (accessibilité), article 25-2-1 (isolation), article 26 (double majorité, unanimité), article 17-1 AA (assemblée à vos frais), article 42 (contestation).
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 sur Légifrance : article 7 (assemblée annuelle), article 8-1 (assemblée spécifique), article 9 (délai de convocation), article 10 (inscription à l’ordre du jour).

Informations vérifiées le 29 septembre 2026.